A inicios de este año, el Servicio de Impuestos Internos (SII) dio inicio al proceso de reavalúo general de bienes raíces no agrícolas correspondiente al año 2025, el cual impactará directamente en los valores fiscales de ciertas propiedades, y por ende, en el cálculo del impuesto territorial o contribuciones que deben pagar sus propietarios.

Este proceso, que forma parte del mecanismo de actualización periódica establecido en nuestra legislación, tiene como objetivo ajustar el valor fiscal de las propiedades al valor de mercado, considerando factores como la ubicación, el uso del suelo, la plusvalía del sector y características propias de cada inmueble.

¿En qué consiste el reavalúo?

El reavalúo de bienes raíces es una herramienta que permite al Estado mantener actualizada la base imponible sobre la cual se calculan las contribuciones. En otras palabras, establece un nuevo valor fiscal que se aplicará a partir del primer semestre del año 2025, y sobre el cual se calcularán las contribuciones futuras.

El proceso está normado por la Ley N° 21.078 la que establece la obligación de revisar periódicamente el avalúo de ciertos bienes raíces urbanos que no han sido desarrollados o presentan condiciones de deterioro.

¿A qué propiedades se aplica este reavalúo?

Según lo informado por el propio SII, el reavalúo afecta a tres tipos de propiedades:1. Sitios no edificados, esto es, los terrenos que no cuentan con construcciones terminadas y que, por normativa municipal, deberían estar destinados a edificación.

2. Propiedades abandonadas, que corresponden a inmuebles deshabitados y en estado de deterioro, lo que genera un impacto negativo en el entorno y la plusvalía de las propiedades aledañas.

3. Pozos lastreros, que obedecen a excavaciones en sitios urbanos, utilizados para la extracción de áridos, que muchas veces quedan en desuso o sin mantención.

Cabe destacar que este nuevo avalúo no necesariamente implicará un aumento en el impuesto territorial. De hecho, el SII aplica mecanismos de ajuste gradual y topes al alza para mitigar el impacto en los contribuyentes, especialmente en sectores donde la plusvalía ha generado aumentos significativos en el valor de mercado.

Desde SII afirmaron que estos tipos de inmuebles fueron posibles de identificar gracias a la información proporcionada por las municipalidades en noviembre del año 2024, según lo dispuesto por la ley.

¿Desde cuándo se aplica?

El nuevo valor fiscal de los bienes raíces no agrícolas comenzó a regir a partir del 1 de enero de 2025, y su efecto práctico ya se ha empezado a reflejar a partir del primer giro de contribuciones del año, correspondiente al primer trimestre de 2025.

¿Cómo puedo consultar el nuevo avalúo de mi propiedad?

A través del mismo portal del SII, se ha habilitado una plataforma de consulta en línea mediante el ingreso con clave única o tributaria de cada propietario.

¿Qué pasa si no estás de acuerdo con el nuevo avalúo?

Como bien anticipamos, este es un proceso que se realiza año a año, y en vista de lo acotado que son los plazos para impugnar, nunca está demás considerar cómo actuar para el próximo período (2026) y qué estrategia legal tomar.

De esta manera, si el propietario considera que el nuevo valor asignado a su propiedad no se ajusta a la realidad del inmueble o contiene errores, el sistema contempla mecanismos de reclamo y revisión administrativa. Las principales vías para impugnar el avalúo son:

1. Reposición Administrativa Voluntaria: El contribuyente puede interponer un recurso administrativo especial previo a una reclamación judicial, que se encuentra establecido a su favor, para que el Director Regional, Director de Grandes Contribuyentes, Subdirector de Fiscalización, o en quien éstos deleguen sus facultades, resuelvan estos recursos. En caso que el SII rechace o no se pronuncie dentro de los 90 días desde la presentación, se puede presentar un Reclamo Tributario ante el Tribunal Tributario Aduanero (TTA)2. Reclamo Tributario: Si no existe conformidad con la respuesta del SII, o esta no es favorable, el contribuyente puede recurrir al TTA correspondiente a su jurisdicción. Se tendrá el plazo de 180 días judiciales (de lunes a sábado, excluyendo domingos y festivos).

¿Cuáles serían las causales de impugnación?

Esto está regulado en el artículo N° 124 del Código Tributario y apuntan,

fundamentalmente, a una determinación errónea de la superficie de los terrenos o de algún otro factor que influya en su avalúo fiscal o contribuciones; aplicación errónea de tablas de clasificación de la propiedad; los errores de transcripción, de copia o de cálculo; y la inclusión errónea de del mayor valor adquiridos por los terrenos derivados de mejoras costeadas por los particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 8° de la Ley N° 11.575.-

El reavalúo 2025 ha marcado un hito importante para millones de propietarios en el país, especialmente en comunas donde el desarrollo urbano ha elevado significativamente el valor del suelo y las propiedades. Si bien es una herramienta necesaria para mantener la equidad tributaria, el SII ha recalcado que existen mecanismos para moderar los aumentos, proteger a sectores vulnerables y permitir una participación activa de los contribuyentes que deseen impugnar los nuevos avalúos.

Para mayor información o asesoría, se recomienda revisar el portal del SII o consultar con nuestros profesionales en Mos Abogados que puedan orientar en caso de querer presentar un reclamo formal u obtener una asesoría integral en la materia.