PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE: NO SE CUMPLE CON LOS REQUISITOS DEL ARTÍCULO 1554 DEL CÓDIGO CIVIL CUANDO LAS CONDICIONES SON INDETERMINADAS

Es muy frecuente ver en los contrato de promesa de compraventa de inmuebles la siguiente cláusula: “La escritura de compraventa prometida deberá otorgarse y suscribirse por el Promitente Comprador y su banco financista, en su caso, dentro de los treinta días corridos contados desde la fecha en que el Promitente Vendedor comunique al Promitente Comprador, que la resolución de Recepción Definitiva Parcial o Total del Proyecto, según corresponda, otorgada por la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad correspondiente, junto con el Certificado que acoge al Proyecto a la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria y los planos de Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran debidamente archivados en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces correspondiente”.

A veces la inmobiliaria está comprometida con la satisfacción del cliente e incluye un plazo dentro del cual la condición anterior debe configurarse, por ejemplo que los hechos anteriormente descritos deben configurarse: “a más tardar el segundo semestre del año 2027”, convirtiendo la condición suspensiva indeterminada en determinada, por cuanto existe una época en la cual debe configurarse el hecho.

Recientemente, el fallo de la Corte Suprema en el Rol 104.687-2023 de julio del presente año, entre otras cosas, se centra en la efectividad de las condiciones suspensivas indeterminadas, apuntando en su considerando cuarto: “De lo anterior se sigue que para que el contrato de promesa de compraventa sea válido, la condición suspensiva estipulada debe ser determinada, esto es, debe estar suficientemente especificado en el contrato que aquélla debe ser cumplida o debe realizarse dentro de un plazo, debiendo las partes fijar de manera clara y precisa la época en que la condición se debe cumplir”.

Siguiendo con el razonamiento, la corte establece que para que un contrato de promesa de compraventa sea válido, permita una ejecución forzada y tenga mérito ejecutivo (en caso de haberse otorgado por escritura pública) debe necesariamente cumplir con todos los requisitos contenidos en el artículo 1554 del Código Civil, entre ellos, tener una condición determinada.

La postura anterior tiene efectos procesales no menores. Una condición indeterminada no permite que el título ejecutivo cumpla con las exigencias del artículo 530 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Hay acción ejecutiva en las obligaciones de hacer, cuando, siendo determinadas y actualmente exigibles, se hace valer para acreditarlas algún título”, resultando en que el título invocado sea ineficaz para obtener el cumplimiento forzado.

Por otro lado, respecto al plazo de prescripción, sin la acertada interpretación de la Corte Suprema, queda totalmente privada de certeza jurídica esta institución, ya que el computo va iniciar una vez que se cumplan todas las condiciones, lo cual puede ocurrir luego de más de 10 años desde la celebración del acto o contrato, como fue en el caso en comento, habiendo pasado 12 años.

Sabemos que el espíritu general de la legislación adoptó la postura de consolidar las situaciones jurídicas luego de los 10 años. Por ejemplo, el plazo máximo de prescripción extraordinaria es de 10 años, por otro lado la posesión definitiva del difunto presuntivo se otorga luego de transcurridos 10 años desde sus últimas noticias, por su parte, la acción de nulidad absoluta prescribe en 10 años. Existen varios ejemplos, y en esto lo reprochable es entender que en el caso de las condiciones indeterminadas, el deudor puede quedar esperando más de 10 años desde la celebración del acto o contrato para que pueda comprar su casa, departamento, terreno, lo que claramente afecta a las pretensiones de cualquier persona, sin perjuicio de considerar lo agravada que puede ser la situación atendido que la doctrina rebus sic stantibus no es ampliamente reconocida por nuestros tribunales.

Sin perjuicio de todo lo aquí indicado, fuerza hacer un llamado a las personas a evitar este tipo de cláusulas en sus acuerdos con las inmobiliarias. Las condiciones indeterminadas dejan a merced de las empresas la celebración del contrato definitivo, pues de ellos depende la obtención de los permisos de edificación y la tramitación del certificado de copropiedad en comento, actos de los que en definitiva dependerá la exigibilidad de celebrar la compraventa. La condición es, en realidad, meramente potestativa de su voluntad.

El equipo de MOS Abogados se encuentra a disposición para asesorar a nuestros clientes en la celebración de los contratos inmobiliarios y comerciales, como también para acompañarlo y guiarlo ante cualquier requerimiento de carácter judicial, con nuestro ya distintivito estándar de calidad y compromiso.