El pasado 30 de junio al fin entró en vigor la ley 21.461 que modifica la actual ley de arriendos y que permite la tramitación de un juicio mucho mas breve y en resguardo de los derechos de los propietarios. Anteriormente les habíamos comentado las novedades que se esperaba abordara la nueva normativa y en base a eso les contamos las ventajas y nuevos procesos con los que recuperar sus propiedades de manos de arrendatarios morosos o inescrupulosos resultará mucho más efectivo y ya con la norma en plena vigencia.

1.- Medida precautoria: Restitución anticipada de la propiedad o inmueble.
Esto permitirá al Juez a cargo del proceso decretar la entrega inmediata de su propiedad

siempre que se acredite con antecedentes suficientes las siguientes condiciones:

• Haberse destruido parcialmente el inmueble

• Haber quedado éste inutilizado para su uso como consecuencia de una acción u

  omisión del arrendatario.

  Para ello, será necesario, según la ley, acreditar la existencia de presunción grave del derecho que se reclama. Claro que en contrapartida y para evitar que esta medida se utilice de forma indiscriminada y sin fundamentos, el juez, cuando lo estime necesario, podrá exigir caución al demandante. Esto último se traduce en el pago de un monto en dinero, con lo que se pretende indemnizar al arrendatario si al final del proceso no se le

condena a restituir el inmueble ya sea porque no se acredita la deuda o destrucción, o bien por que este paga el monto adeudado en el plazo que se le entrega por la ley.

2.- Presunción del valor de la renta en contratos que no consten por escrito:

Antes de la modificación, en los contratos regidos por la ley 18.101 y que no consten por escrito, se presumía que la renta seria la que declarara el arrendatario.

Actualmente y en caso de que los contratos de arrendamiento no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado o señalado en los depósitos o recibo de dinero y que den cuenta, por al menos 3 meses consecutivos, de pagos. De no existir se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario. Por esto será muy importante mantener sus contratos actualizados y dejar registros de los pagos.

3.- Nuevo procedimiento más corto para tramitar el juicio de arriendo. “Procedimiento Monitorio”

Se establece un procedimiento simplificado llamado por la ley como “monitorio” mediante el cual, previa solicitud del arrendador y si el juez considera que se cumplen los requisitos que señala la ley para acoger la demanda, se notificará y requerirá al arrendatario deudor para que pague las rentas, gastos comunes pendientes y deudas de consumo, en el plazo de 10 días corridos.

En caso de que el demandado no pague; no comparezca; o no formule oposición (defensa), se le tendrá por condenado al pago y se podrá proceder con el lanzamiento del arrendatario y demás ocupantes del inmueble.

Siempre es bueno tener presente que el demandado, dentro del plazo legal, podrá formular por escrito oposición o defensas a la demanda y corresponderá al juez decidir si las alegaciones planteadas son o no acogidas.

En el caso de que se estime por parte del juez que las excepciones presentadas por el demando son fundadas, el tribunal deberá declara terminado el procedimiento monitorio

y ordenará a las partes continuar la tramitación en un juicio declarativo conforme a las reglas del procedimiento anterior a la ley 21.461.

Link de referencia:

https://www.bcn.cl/historiadelaley/historia-de-la-ley/vista-expandida/8022/

https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1178004